خبرها و تحلیل های مهم از مارکت املاک مسکونی استرالیا ، ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۱

• تا آخر ماه آگوست امسال فروش املاک مسکونی از ۵۹۸۰۰۰ هزار باب فراتر رفت و این به معنای بیشترین تعداد نقل و انتقالات یک ساله از ۱۷ سال پیش تا کنون و همچنین ۴۲ درصد رشد یک ساله در این عدد است.

• در نیوساوت ولز تعداد نقل و انتقالات یک ساله به بیش از ۱۹۰ و در ویکتوریا به بیش از ۱۲۹ هزار رسید که بترتیب رشد ۳۸/۹ و ۳۴ درصد را نشان می دهد.

• در استرالیای غربی و جنوبی عدد رشد تعداد املاک به فروش رفته بترتیب به ۳۸/۶ و ۵۴ درصد و در کویینزلند ۲۷/۱ درصد بود.

• نسبت خانه های به فروش رفته به کل خانه ها در استرالیا نیز تا آخر آگوست به ۵/۶ درصد رسید   که در دوازده سال اخیر بالاترین میزان ممکن است . این عدد در یک سال گذشته در نیوساوت ولز ، ویکتوریا ، کویینزلند ، استرالیای جنوبی و غربی به ترتیب ۲۶/۱ ، ۱۷/۹، ۴۶/۵ ، ۳۶/۴ و ۴۵/۲ از متوسط ۱۰ ساله آن بالاتر است .

• خریداران همچنان با عجله می خرند تا از نرخ بهره پایین فعلی بیشترین استفاده را ببرند و فروشنده گان همچنان می فروشند تا سودهای چند صد هزار دلاری خود را از فروش خانه تضمین کنند یا سراغ خانه های بزرگتر و سرمایه گذاری بیشتر در املاک بروند.

• با رشد شدید قیمت ها کل ثروت املاک مسکونی در استرالیا در انتهای سپتامبر امسال به ۹ تریلیون دلار خواهد رسید ، عددی که در همین صفحه و در حدود دو سال پیش ۷ تریلیون دلار اعلام شده بود!

• با وجود رشد انواع ریسک و قرنطینه های شدید  در بعضی لوکیشن ها در شهرهای مختلف استرالیا مارکت همچنان صعودی ست و لیست های خرید از فیلتر در آمده ارایه شده توسط ما  در زمان کوتاهی تخلیه می شوند . جالب است که در ملبورن با وجود ممنوعیت بازدید از خانه ها ۲۸ درصد خانه های لیستی که پنج شنبه ۱۶ سپتامبر به یکی از کلاینت های محترم داده شده بود دریک روز به فروش رسید !

• در یک گزارش اختصاصی با محاسبه تغییر شاخص ملک مسکونی می بینیم که در دو هفته گذشته شاخص قیمت ملک در سیدنی ۰/۷۸ درصد ، در ملبورن ۰/۳۵ درصد ، در آدلاید ۰/۶۹ و در بریزبن ۰/۵۷ درصد رشد کرده است که این اعداد نشان می دهند که با وجود کمتر شدن آهنگ رشد ، افزایش قیمت ملک همچنان قوی است.

• در دوره یک ساله تا امروز ۱۸ سپتامبر در سیدنی ، ملبورن ، آدلاید و بریزبن شاخص قیمت ملک مسکونی به ترتیب ۲۲/۴ ، ۱۴/۲ ، ۱۸/۵۱ و ۲۰/۵ رشد کرده است .

• همچنین پایین آمدن نرخ بهره های بانکی ، رشد اقتصاد  و همچنین به دلیل قرنطینه ها رشد پس اندازهای مردم سبب ساز شده است که با وجود قرنطینه های سنگین شهرهای ملبورن و سیدنی بازپرداخت وام های مسکن با تاخیر مواجه نشود . این موضوع را بانک ها تایید می کنند در حالی که امسال نسبت به سال قبل تعداد کمتری از خریداران علاقه به استفاده از طرح های مربوط به تاخیر وام های خود هستند و این نشان می دهد که رشد قیمت ملک و قرنطینه ها باعث نشده است که قسمت بزرگی از مردم در شرایط سخت قرار بگیرند.

• از طرف دیگر نسبت قیمت خانه ها به در آمد خانوارها نیز در حال حرکت رو به بالا به سمت رکوردی جدید است که نتیجه آن بدتر شدن  روزافزون توانایی خرید تعدادی از مردم می باشد .

• به همین سبب تمرکز بانک های بزرگ برای دادن وام های استاندارد سبب خواهد شد که سیاستگذاران وام ها عرصه وام دهی را بر کسانی که درصد دیپوزیت یا میزان نقدی پرداختشان کم است و یا اشخاصی که قصد گرفتن وام های بزرگ دارند را تنگ کنند.

• در تایید قسمت قبل باید خاطر نشان کرد که بانک های استرالیا نسبت به دیگر بانک های جهان به مردم تا سقف بالاتری وام می دهند و این تا حتی ۷ برابر درآمد قرض دهنده گان هم می رسد در حالی در بریتانیا ، سوید و ایالات متحده این عدد ۴/۲ تا ۵/۲ می باشد. این سبب ساز شده است که به نسبت کشورهای دیگر توسعه یافته بانک های استرالیایی ۳۵ تا ۶۵ درصد بیشتر وام بدهند که این سبب ساز افزایش بعضی از انواع ریسک می شود .

• رشد تعداد خانه های عرضه شده در حالی که نرخ ساخت و ساز و عرضه خانه های نو در حال رشد است حتی اگر میزان فروش ثابت بماند باعث خواهد شد که نرخ خانه های فروش رفته به خانه های کل کاهش یابد .

• تعداد بسیار کم مهاجران به استرالیا سبب ساز شد مارکت قسمت بزرگی از تقاضای خود را از دست بدهد که نتیجه آن کاهش تقاضا برای خانه های اجاره ای بود تا جایی که در نزدیکی مراکز شهرها یی مثل سیدنی و ملبورن اجاره بها را با افت زیاد مواجه کرد.  این تقاضا ظاهرا تا مدتی نیز پر نخواهد شد.

• بانک مرکزی به هر حال مجبور است که نرخ پایین بهره را تا زمانی پایین نگه دارد که محدودیت ها برداشته و مرزها باز شود و اقتصاد بهبود یابد تا شاخص هایی که می بایست به حد مشخصی برسند سبب ساز شود تا بانک مرکزی نرخ بهره را افزایش دهد.

بابک صالحیان

کارشناس ارشد پراپرتی و تحلیلگر و مشاور علمی مارکت املاک