به مسلما ارزشگذاری ملک در هر سکتوری بخصوص املاک تجاری و همچنین بخصوص املاک تجاری بزرگ مانند شاپینگ سنترهای بالای ۱۰۰ میلیون دلار در رده super regional ها و بالاتر همچون شاپینگ سنتر Chadstone در ملبورن یا Pacific Fair در Gold Coast و یا Westfield Chermside در بریزبن که همگی بیلیون دلاری هستند کاری بس سخت و طاقت فرسا و البته ارزشمند است بطوریکه در همه این موارد نیم درصد خطا معادل تغییرات فاحش دلاری در ارزش واقعی mega asset هاست .
به یاد می آورم استاد سختگیر برای ارزشگذاری یک‌ شاپینگ سنتر رجینال حدود ۴۵ میلیون دلاری گروه ما را به دلیل یک اشتباه در بین بیش از ۲۵۰۰ سلول اکسل جریمه ای سنگین کرد و پاسخ اش این بود که همین اشتباه بیش از یک میلیون دلار می تواند به یکی از طرفین معامله لطمه بزند .
این مقدمه را عرض کردم که تاکید کنم ارزش بازار ملک چقدر مهم است و دانش ارزشگذاری ملک که نیاز به ریاضیات بسیار قوی و دانستن اصول مختلف دارد چقدر می تواند در موفقیت یک خرید مفید باشد .
ارزشگذاری یک ملک با اهداف مختلف می تواند صورت بگیرد . مثلا بانک ها Valuer خود را دارند که البته سیاست های آنها می تواند روی این ارزشگذاری تاثیر بگذارد که در این صورت این ارزشگذاری به باور من برای ورود به یک معامله فاقد ارزش است گرچه برای بانک می تواند بسیار مهم باشد همچنین ارزشگذاری املاک که هر ساله توسط نهاد ارزشگذار دولتی جهت اهداف مالیاتی صورت می گیرد نیز هیچ ارزشی برای خرید ملک ندارد .
معمولادیده ام که افراد برای ارزشگذاری ملک از نرم افزارهای بانک ها مانند NAB ,ANZ و…. در دسترس همگان است و یا از صفحات رایگانی مانند Domain و یا Propertyvaluer یا realestate استفاده می کنند که همگی آنها تخمین ها و روش های نرم افزاری خود را دارند و می توانند تا حد خاصی قابل اطمینان باشند.
در یک مرحله بالاتر می توان از سایت های داده معتبر تر و شرکت های بزرگ تحقیقاتی مانند Corelogic و یا مشابه آن استفاده نمود . استفاده از این وبسایت ها نیاز به پرداخت حق اشتراک و هزینه های نه چندان کم دارد . این قسمت چندان مهم نیست . قسمت مهم قضیه بحث اعتبار سنجی ست . شما خانه ای را در یک منطقه مانند Chatswood سیدنی یا Burwood ملبورن و یا Glen Osmond آدلاید انتخاب کرده اید و قصد خرید آن را دارید . آنگاه تصمیم می گیرید برای این خانه آفر بگذارید به این منظور سراغ نرم افزار شرکت مثلاً کورلاجیک رفته و با استناد به آن با درجه اعتماد بالا (که معمولا برای حدود ۵۰ درصد املاک این درجه را ارایه می کند) یک عدد برای ارزش ملک مورد نظر می‌گیرید.
آیا گمان می کنید این ارزش واقعی مارکت ملک است ؟
نظر شخصی اینجانب به عنوان کسی که تنها در بیست ماه گذشته بیش از ۸۰۰ پراپرتی را برای مشاوره تخصصی بررسی کرده ونظر خود را درباره ارزش ملک داده است ، خیر است ! (برای حدود ۳۰ درصد از این املاک در مراحل آخر مشاوره پراپرتی هدف بررسی دقیق قیمتی انجام شده و همراه پروفایل ملک برای ارایه آفر یا شرکت در آکشن به مشتری محترم ارایه شده است)
این نرم افزار ها به چندین دلیل معتبر و مهم با اینکه تا حد ممکن از machine learning و هوش مصنوعی استفاده می کنند اصلا قابل اعتماد نیستند .
یکی از مهمترین دلایل آن عدم قدرت تشخیص املاک مشابه در درجه ای بالاست . اکثر این نرم افزارها در تشخیص وضعیت داخل ساختمان ، وضعیت خارجی آن و حتی مواردی که برای خریداران مهم است مانند داشتن یک محدودیت مهم در سند ملک کور هستند و درکی از بسیاری موارد که در ارزش تاثیر گذار است ندارند. جدا از همه عوامل که از ذکر آن به دلیل اجتناب از طولانی شدن مقاله صرفنظر می کنم داده های مورد استفاده این نرم افزارها گاها چند ماه عقب تر هستند.
مسلما ارزشگذاری املاک یک قسمت استاندارد دارد که ارزشگذاری انسانی می باید آن را رعایت کند و یک قسمت دیگر دارد که کاملا شخصی ست و به هنر و ظرافت ارزشگذار و تعداد ابزارها و دقت و خلاقیت او در استفاده از آنها بستگی دارد .
اینجانب چون از ده ها وبسایت مختلف استفاده می کنم شاهد بوده ام که در اکثر موارد ارزشگذاری ماشین با بالاترین confidence هم نادرست بوده است. مثال های متعددی را در ارشیو خود نیز ثبت کرده ام.
همین هفته گذشته ملک هدفی را به ارزش ۶۶۰ هزار دلار با مشاوره هدف خریداری کردیم که از کورلاجیک ارزش ۷۲۵ هزار دلاری برای آن با اعتماد کامل گرفته بودیم که این به معنای خطای فاحش ۱۰ درصدی در محاسبه ارزش بازار آن است .بدون شک برای ورود به یک چانه زنی جدی بدون داشتن ارزش خانه که در استرالیا به ده ها عامل مختلف و گاه باورنکردنی بستگی دارد هیچ کاری نمی توان کرد . متاسفانه عددها نیز آنقدر بالا هستند که خطاهای ۵ درصدی می تواند ضررهای بین ۲۵ هزار دلار تا ۲۵۰ هزار دلار در حد یک ملک مسکونی معمولی به همراه داشته باشد .

ما با داشتن بیش از ۱۸ ابزار مختلف استاتیکی و ابزارهای دینامیکی برای تخمین ارزشگذاری تا حد ممکن دقیق ملک زمان می گذاریم و سعی می کنیم به بهترین روش ممکن آن را انجام دهیم و آن را در پروفایل ملک هدف به کلاینت به عنوان نظر یک کارشناس ارایه کنیم .این زمان پس از سال ها برای املاک مختلف به بین دو تا ۴ ساعت رسیده است که در خریدهایی که توسط روش The Target Property انجام شده است بسیار موثر و مفید بوده و توانسته ضمن اجتناب از خریدهای خارج از محدوده قیمتی سبب شود که هزاران دلار در خریدهای مشتریان عزیز شرکت صرفه جویی شود .
این مورد تنها یکی از ده ها مورد ولی از مهمترین و آخرین آنهاست که می بایست در یک خرید موثر انتخاب شود.
پیش از رسیدن به این مرحله ملک نهایی اصولا از ده ها فیلتر مختلف گذر کرده است که هر کدام می توانسته هزاران دلار به نفع شما باشد .

بابک صالحیان
عضو رسمی انستیتو املاک استرالیا
کارشناس ارشد و مشاور دانش بنیان املاک

پ.ن : این مطلب اختصاصی شرکت ماست و برداشت از آن با ذکر منبع بلامانع می باشد .
همچنین ما در برابر مطالب و نظریات شخصی ارایه شده در صفحات مرتبط به شرکت مان مسیولیتی قبول نمی کنیم.