آیا شما با تمام قدرت مالی خود قصد خرید در مارکت املاک استرالیا را دارید ؟!
دو نکته حیاتی برای دوستان که قصد سرمایه گذاری یا خرید اولیه در مارکت املاک را دارند که ما با جزییات دقیق سعی می کنیم در مشاوره های تخصصی در نظر بگیریم *۱. شما چه مجرد هستید و چه با شخصی زندگی می کنید و هر دو دارای درآمد خوب هستید که این در استرالیا چیز عجیبی نیست و من بخصوص برای تمام کلاینت های محترم خودم در چهارسال گذشته به وضوح دیده ام (پیش از این برای من قابل باور نبود که چقدر ایرانی موفق در این کشور وجود دارد و هم اکنون چقدر از این بابت خوشحالم و به خود می بالم و این به من نوعی انگیزه می دهد) نمی بایست و هرگز نمی بایست از ماکزیمم پتانسیل خرید خود بدون در نظر گرفتن ریسک های مهمی که همیشه مارکت را تهدید می کند استفاده کنید .
چه بسا دیده ام دوستانی که با طمع بیشتر فقط به دنبال ملکی هستند که امکان رشد بیشتری دارد و در آمد ملک اصلا برای آنها مهم نیست . این دوستان شغل خود را ۱۰۰ درصد secure می دانند و اصلا نگاه به آینده ندارند و متوجه نیستند که استراتژی با ریسک بالای آنها در آینده برای آنها ایجاد خطرهای جدی خواهد کرد . یک مثال ساده آن نرخ بهره است که بنا به گفته های مستند بین دو تا سه سال آینده میزان رسمی آن حداقل ۱/۵ درصد و برای وام های پرداختی شما بین ۲ تا ۳ درصد افزایش خواهد یافت . یک محاسبه ساده برای یک وام ۸۰۰ هزار دلاری نشان می دهد که بازپرداخت های شما در اثر افزایش بهره از ۲/۱۹ تا ۳/۷۵ به راحتی ۱۸/۲ درصد اضافه پرداخت ماهانه برای شما به همراه خواهد داشت که اگر این تنها خانه شما باشد که در آن زندگی می کنید ریسک آن تاحد زیادی برای شما کاهش خواهد یافت ولی اگر چهارخانه مشابه داشته باشید در سال حدود ۳۳ هزار دلار اضافه پرداخت برای شما خواهد داشت که مسلما شما نخواهید توانست با افزایش اجاره بها تا این حد آن را جبران کنید . باضافه این موضوع را در نظر داشته باشید که هیچ شغلی در تمام کشورهای توسعه یافته هرگز صد درصد secure نیست بخصوص که ریسک و در آمد معمولا همراه هم رشد می کنند . بیایید و حالتی را در نظر بگیرید که شما با تمام توان و ظرفیت خود خرید کرده اید. همراه شما شغل خود را از دست داده و یا خودتان دچار تعدیل حقوقی شده اید و مارکت هم در یک بحران به سر می برد . وضعیت فاجعه آفرین است و شما در این هنگامه حتی نمی توانید یکی از املاک خود را به راحتی بفروشید !
۲. من مارکت بین المللی و اقتصاد کلان را به سبب شغلم دایم تعقیب می کنم . آگاه باشید که هیچ چیز صد درصد قابل پیش بینی نیست و شما همواره بایستی یک فاصله برای خرید های خود و توانایی ماکزیمم خرید خود ایجاد کنید . فاجعه اقتصادی بانک Lehman که در سال ۲۰۰۷ موجب بزرگترین بحران اقتصادی جهان شد و اتفاقا مارکت املاک را نشانه گرفت باید یک درس عبرت تاریخی برای ما باشد . من مدل ریاضی این بحران را به عنوان یک متخصص مارکت املاک بررسی کرده ام . این مدل قابل مشابه سازی با بسیاری از موسسات بزرگ مالی فعلی دنیا و حتی گسترش دهنده گان غول فعلی بخصوص در چین و آمریکاست . اقتصاد استرالیا گرچه بسیار انعطاف پذیر است ولی از طرف چین بسیار ضربه پذیر می باشد . نمی خواهم شما را نگران کنم ولی این روزها من مدام خبرها را تعقیب می کنم . مثلا این روزها احتمال سقوط مالی Evergrande به عنوان بزرگترین شرکت توسعه دهنده ملک چین که گردش مالی چندین تریلیون دلاری دارد روز به روز افزایش می یابد .
(هم اکنون این شرکت ۴۱۰ بیلیون دلار بدهکار است) این شرکت مبادلات مالی بزرگی با استرالیا و بخصوص شرکت های بزرگ استخراج فولاد در پرت دارد و اگر سقوط کند به مارکت سهام در تمام دنیا آسیب خواهد رسید ولی تاثیر آن بر مارکت املاک در دنیا متفاوت است و قطعا بر اقتصاد رنج کشیده از کورونا ی استرالیا تاثیر خواهد گذاشت و این در نهایت می تواند باعث متراکم شدن اقتصاد و تاثیر آن بر مارکت املاک شود و این برای کسانی که با ریسک بالا خرید کرده اند می تواند خطرناک باشد . این مثال را عرض کردم که بدانیم مارکت املاک استرالیا با وجود انعطاف پذیری خوب خود و همچنین حمایت گسترده بانک ها و دولت از اتفاقات بین المللی نیز بدون آسیب نخواهد ماند . شدت و عمق این آسیب های احتمالی مقوله دیگری ست که در مقال دیگری درباره آن بحث خواهم کرد .
البته بحث بنده در اینجا اتفاقات غیر مترقبه ای ست که می توانند از بیرون بر مارکت املاک کشور تاثیر بگذارند.
خواستم دوستانه به هزاران نفر بزرگانی که سال هاست صفحات من را تعقیب می کنند و صدها کلاینت محترم و عزیز مان که در اینجا همواره همراه ما بوده اند نکاتی را یاداور شوم که ممکن است برایشان حیاتی باشد. در مقالات بعدی این بحث را ادامه خواهم داد .
توجه:این مطلب اختصاصی شرکت property Analyzer Group میباشد و انتشار مطلب یا قسمتی ار آن بدون ذکر منبع جایز نیست.
بابک صالحیان
کارشناس ارشد پراپرتی در استرالیا و
مدیر عامل شرکت مشاوره ای Property Analyzer Group
بسیار ممنون از اطلاعات و آگاهی هایی که برایمان تهیه میکنید و امیدوارم دوستان از علم و دانش شما در خرید هایشان چه برای سرمایه گذاری چه برای استفاده شخصیشان بهرمند گردند
ممنون از فیدبک و حمایتتان
عالی دست تان در نکند
سپاسگزاریم از فیدبک شما
ممنون از شما