🔶 در حالی که من از حدود اواخر اکتبر سال گذشته بسیاری از مناطق سیدنی مانند Eastern Suburbs را پر ریسک اعلام کرده بودم و برای کلاینت های شرکت نیز این مناطق را به همراه بعضی از مناطق داخلی ملبورن یا سابرب هایی مثل Toorak و Brighton و Creamore در لیست سیاه خرید قرار داده بودم هم اکنون داده های جدید این موضوع را بار دیگر تایید می کنند که این مناطق پیک قیمتی خود را رد کرده و ظاهرا مدتی ست وارد فاز افت شده اند.
🔶 درحال حاضر در مرحله negotiation در این مناطق و تعداد مشخصی سابرب های تعیین شده در ملبورن و سیدنی که ما دایم در حال رصد آنها هستیم به دلیل افزایش عرضه و کاهش قدرت خرید و همچنین کاهش شاخص مصرف کننده ، خریدار حق انتخاب پیدا کرده و در بعضی موارد دست بالا دارد.
🔶 همچنین داده های معتبر اخیر مربوط به عرضه املاک در سطح ملی نشان می دهد که در ماه مارس در تمام شهرهای استرالیا میزان کل عرضه ها ماه به ماه کمی افزایش یافته است بطوریکه در کل استرالیا عرضه ها ۱/۸ درصد رشد کرده است ولی نسبت به سال قبل در همین زمان تنها سیدنی و داروین و اندکی پرت به ترتیب ۵/۵ و ۱۵/۲ و ۰/۵ درصد رشد در عرضه داشته اند .
🔶 در ملبورن ، بریزین ، آدلاید و کنبرا نیز عرضه کل املاک نسبت به یک سال قبل به ترتیب ۸/۷ ، ۳۰/۲ ، ۲۴/۲ و ۱۶/۷ درصد کاسته شده است.
لیست های جدید آگهی شده نیز در ملبورن، بریزبن و آدلاید به ترتیب معادل ۷/۶ ، ۱۳/۷ و ۱/۶ درصد کاسته شده اند.
🔶 نکته جالب این جاست که لیست های قدیمی به شدت در مارکت جذب شده اند بطوریکه در سطح ملی ۴۵/۹ درصد در لیست های قدیمی افت داشته ایم . این میزان کاهش در بریزبن و آدلاید به ترتیب ۶۳/۳ درصد و ۶۰/۶ درصد است .
🔶 در مارکت خانه و همچنین یونیت ها نیز در ماه قبل به جز سیدنی و کنبرا در تمام شهرهای کشور انتظار قیمتی صاحبخانه ها بیشتر شده است .
🔶 همچنین در ملبورن ۲۵ درصد بالای قیمتی در سه ماه گذشته مجموعا ۰/۴ درصد افت کرده اند و این در حالی ست که ۰/۲۵ پایین قیمتی در همین بازه زمانی ۰/۷ درصد رشد به خود دیده اند.
🔶 نکته مهم در این است که در ملبورن ۲۵ درصد بالای قیمتی در دوره بعد از پندمیک ۱۰/۹ درصد رشد کرده اند و ۲۵ درصد آخر قیمتی در همین مدت تنها ۶/۷ درصد رشد کرده بودند.
این در واقع نوعی تایید برای قاعده معروف بازگشت سرمایه و به خطر انداختن سرمایه است .
🔶 مارکت اجاره آپارتمان در حال حاضر در تمام شهرهای استرالیا بخصوص در سیدنی و ملبورن تحت تاثیر برگشت آرام از شرایط پندمیک و همچنین ورود ۲۰۰ هزار مهاجر از نوامبر تا جولای امسال قرار گرفته است و تا کنون نرخ یونیت های خالی به شدت کاسته شده است . نرخ مسکن های خالی هم اکنون در کد پستی ۳۰۰۰ از ۸/۴ درصد در سپتامبر ۲۰۲۱ به ۲/۸ درصد در فوریه ۲۰۲۲ رسیده است .
🔶 در ارتباط با مارکت آپارتمان من در پادکست ها و مصاحبه ها ی خود پیش از این اعلام کرده بودم که این مارکت در کل در ابتدای سال تقریبا در کف قیمتی خود قرار دارد ولی به دلایلی که قبلاً مطرح کردم رشد جدی تر قیمت ها این قسمت با یک تاخیر یک تا دو ساله احتمالا آغاز خواهد شد .
🔶 نرخ خانه های خالی در کل استرالیا هم اکنون به ۱ درصد رسیده است و این نرخ جز در سیدنی و ملبورن در ۶ شهر کپتال استرالیا زیر ۱ درصد است .
🔶 در آدلاید این نرخ با ۰/۲ درصد پایین ترین میزان در سطح کشور و در سیدنی و ملبورن به ترتیب با ۱/۴ و ۱/۸ درصد در ماه مارس بالاترین ها در کشور است که تمام این ها باضافه کاهش تمایل عمومی به خرید نشان دهنده یک رشد مضاعف و احتمالا طوفانی دیگر در نرخ اجاره مسکن در آینده نزدیک در تمام نقاط استرالیا دارد .
🔶 در پرت شبیه به آدلاید همانطور که پیش بینی می شد به دلیل در دسترس بودن قیمت های خرید و اجاره هم اکنون و بخصوص بعد از باز شدن مرزها در بعضی سابرب ها خانه خالی برای اجاره و خرید وجود ندارد !
🔶 در همین حال چهار بانک بزرگ بر پیش بینی قبلی که دوماه پیش در اینجا اعلام کردم مجددا تاکید کردند. آنها باور دارند که نرخ بهره رسمی در ماه جون به ۰/۲۵ درصد خواهد رسید .
🔶 همچنین Westpac باور دارد این نرخ تا آخر سال با چهار بار اصلاح دیگر به ۱/۲۵ درصد خواهد رسید ولی بانک NAB این نرخ را تا آخر سال ۱ درصد در نظر گرفته است .
🔶 در مجموع پیش بینی ها حکایت از این دارد که تا اواسط سال ۲۰۲۴ این نرخ در نهایت به ۲/۲۵ تا ۲/۷۵ درصد خواهد رسید .
🔶 بانک های بزرگ پیش از این نرخ بهره هایی وام های فیکس خود را افزایش چشمگیری داده اند و احتمالا به زودی نرخ بهره وام های متغیر خود را نیز افزایش خواهند داد.
👈👈پ.ن : آنچه که بر اینجانب محرز است APRA قصد ندارد نرخ نهایی بهره بانکی را آنقدر افزایش دهد که اقتصاد در خطر رکود قرار گیرد . افزایش نرخ بهره رسمی با وجود رشد شدید نرخ تورم و همچنین کاهش قابل توجه نرخ بیکاری هم اکنون اجتناب ناپذیر شده است . به زودی در یک مقاله نظر خودم را بر اساس جمع بندی از نظرات متخصصان اقتصاد و مارکت پراپرتی در مورد مارکت املاک با توجه به تمام نیروهای وارده از بالا و پایین به این مارکت در اینجا آپدیت خواهم کرد.
بابک صالحیان
Property Consultant & Market Analyst