ارزش املاک در استرالیا در ماه اکتبر مجددا ۱/۵ درصد افزایش یافت.
گزارش ماهانه کورلاجیک دقایقی قبل منتشر شد . مطابق این گزارش شاخص ملی املاک که در ماه مارچ ۲/۸ درصد رشد کرده بود و در ماه سپتامبر این رشد به ۱/۵۱ درصد رسیده بود در ماه اکتبر به ۱/۴۹ درصد رسید .
با اینکه رشد شاخص در کل کشور تقریبا ثابت مانده است ولی در نقاط مختلف کشور شاخص ملک مسکونی به میزان متفاوتی تغییر کرد .
- در پرت همانطور که دیروز در گزارش کوتاه ما گفته شد شاخص ملک منفی شد .
- در ملبورن این شاخص تقریبا ۱ درصد رشد کرد . در سیدنی نیز میزان رشد به ۱/۵ درصد رسید که تقریبا برای هردو نصف ماه مارس است .
- در بریزبن و آدلاید و هوبارت اما شاخص غرید و بترتیب ۲/۵۴ ، ۲ و ۲ درصد رشد کرد و نشان داد که در این سه شهر چه خبر است در حالی که در خبرها خواندم خانه ای در سابرب Magill در آدلاید با ۵۹ نفر شرکت کننده ۵۰۰ هزار دلار بالای قیمت رزرو فروش رفت . شرکت ما که در تمام شهرهای استرالیا برای کلاینت های عزیز خدمات مشاوره ای مربوطه را ارایه می کند بخوبی واقف است که در بعضی سابرب ها در استرالیا خریدن ملک حتی از یافتن لوکیشن های داغ سخت تر است !
- در مارکت رجینال ها NSW معادل ۲/۱ درصد ، کویینزلند ۱/۹ درصد و ویکتوریا با رشد ۱/۷ درصدی در ماه قبل پیشرو بودند.
بنا به گزارش رییس بخش تحقیقات کورلاجیک کاهش میزان رشد در شهرهای بزرگ استرالیا نتیجه کاهش قدرت خرید ، افزایش عرضه ملک و همچنین کاهش تشویق های دولتی بخصوص در سیدنی بوده است .
قیمت املاک در استرالیا همچنان با روند ۱۲ برابر حقوق سالیانه متوسط در حال بالا رفتن است و این دلیلی ست که چرا خانه اولی ها در سهم خرید خانه روز به روز کمتر می شوند.
کل لیست های جدید خانه در کشور در ماه اکتبر نیز ۴۷ درصد نسبت به سپتامبر رشد کرده است و مشوق های دولتی مثل تخفیف در مالیات تمبر و Homebuilder منسوخ شده اند. تمام این ها را اضافه کنید به طرح جدیدی که از اول نوامبر قرار است اجرا شود و وام دهی را کمی سخت تر خواهد کرد. در این باره اینجانب در پادکستی به تفضیل صحبت کرده ام.
با تمام این ها شاخص ملی ملک به طور سالیانه هنوز در حال افزایش است و به ۲۱/۶ درصد در ماه اکتبر رسیده است این در حالی ست که بیش از نیمی از شهرهای کپتال رشد یک ساله بیشتر از ۲۰ درصد داشته اند .
- هوبارت، کنبرا ، سیدنی ، بریزبن و آدلاید در یکسال گذشته به ترتیب بیشترین رشد معادل ۲۸، ۲۵/۵ ، ۲۵/۲، ۲۲ و ۲۰ درصد رشد داشته اند . شهرهای کپتال استرالیا در این مدت رشد ۲۰/۸ درصدی و رجینال ها رشدی معادل ۲۴/۳ درصد داشته اند .
- در این بین داروین در یک سال منتهی به اکتبر رشد ۱۹/۳ درصدی داشته و ملبورن و پرت ۱۶/۴ درصد رشد کرده اند.
در این حال بیشترین بازگشت سرمایه مربوط به هوبارت ، کنبرا و سیدنی بترتیب با ۳۳/۸ ، ۳۰/۱و ۲۸/۲ درصد بوده است .
همچنان که رشد در مارکت ادامه می یابد تقاضا برای تراکم بیشتر افرایش خواهد یافت مخصوصا در سیدنی که اختلاف قیمت بین خانه ها و یونیت ها با حدود ۵۰۰ هزار دلار هم اکنون بیشترین میزان در کشور است .
همچنین با گشوده شدن مرزها انتظار این است که خانه های ارزانتر و همچنین متراکم تر تقاضای جدی تری پیدا کنند.
در ماه اکتبر مارکت رجینال باز هم پر قدرت تر از مارکت شهرها عمل کرد و ۰/۵ درصد در مجموع بیشتر رشد کرد گرچه انتظار این نیست که با گشوده شدن مرزهای داخلی و برگشت از شرایط سخت این اتفاق دست کم با این شدت ادامه یابد .
با افزایش قابل توجه عرضه در مارکت نیز انتظار می رود قدرت چانه زنی خریدار کمی بالا رود .
در سطح کشور تمام خانه ها و یونیت های عرضه شده در مارکت تا دیروز به ۱۴۱/۷۸۶ عدد رسید که ۶/۸ درصد نسبت به سپتامبر رشد کرد .
چندین شاخصه دیگر مانند نرخ آکشن های موفق و تخفیف فروش و… در مجموع عملکرد قوی در ماه گذشته داشت که نشان می دهد در مجموع هنوز بازار با فروشنده گان همراه است.
نرخ ملی اجاره نیز در ماه اکتبر ۰/۷ درصد رشد نمود که از ماه سپتامبر که ۰/۶ درصد بود بیشتر است. در آمد املاک مسکونی در کل کشور در داروین هم اکنون با ۶/۱ درصد ناخالص بیشترین و در سیدنی با ۲/۴ درصد ناخالص از همه کمتر است . پرت و آدلاید و بریزبن در رده های بعدی از این حیث با ۴/۴و ۴ و ۳/۹ درصد قرار دارند.
با اینکه نرخ رشد اجاره نسبت به ابتدای سال کمی کاهش یافته است ولی نگرانی سرمایه گذار بیشتر متوجه افزایش احتمالی نرخ های بهره است تا اجاره ها .
در مجموع و با وجود اینکه عملکرد مارکت بالای میران متوسط است ولی نشانه های جدی از کاهش این روند وجود دارد که در بالا ارایه شد.
در هر صورت اگر بانک مرکزی از اواخر امسال وام ها را سخت تر کند احتمالا مارکت املاک سردتر خواهد شد .
دفعه گذشته و در میانه سال ۲۰۱۷ سخت کردن وام دهی یک رکود ۱۶ تا ۲۲ ماهه را بخصوص در دوشهر بزرگ استرالیا در قسمت ملک مسکونی ایجاد کرده بود.
پیش بینی افزایش نرخ بهره هم اکنون برای انتهای سال ۲۰۲۲ و یا ابتدای ۲۰۲۳ است که این اگر ناگهانی و قوی باشد می تواند مثل پتک بر مارکت املاک عمل کند گرچه روایت های مستند حکایت می کند که این عمل تدریجی و با میزان کوچکی اتفاق خواهد افتاد.
با همه این ها کارشناسان معروف و متخصصان تقریبا متفق هستند که مارکت با کاهش روند رشد به افزایش قیمت ها در ۱۲ ماه آینده ادامه خواهد داد.
همچنان که اقتصاد از کم اثر شدن Covid -19 در حال بهره بردن است نرخ بهره بانک تا رسیدن به اهداف بانک مرکزی و تحریک تقاضا ادامه یابد در حالی که عرضه هنوز تقاضا را پر نکرده است و به تدریج می بایست شاخص اعتماد مصرف کننده بهبود یابد.
بابک صالحیان
کارشناس ارشد و مشاور حرفه ای تمام سکتورهای املاک از استرالیا
مدیر عامل شرکت Property Analyzer Group pty ltd
آخرین دیدگاه‌ها