بابک صالحیان در این قسمت با تکیه بر دادههای آماری، نمودارها و تحلیلهای تخصصی، وضعیت فعلی بازار املاک ملبورن و ویکتوریا را بررسی کرده و پیشبینیهایی درباره آینده آن ارائه میدهد. بهطور خاص، وی به فرصتها، تهدیدها و نشانههای تغییر سیکل بازار اشاره دارد.
🔑 مهمترین نکات و یافتهها (۱۳ مورد کلیدی):
1. تأثیر منفی دوران کرونا:
• به دلیل قوانین سختگیرانه ایالت ویکتوریا در دوران کرونا، رشد جمعیت برای مدتی منفی شد.
• این موضوع در کنار عرضه بالای ملک، باعث oversupply و رکود در بازار شد (مخصوصاً در مناطقی مانند Mernda).
2. مشکلات مالی ایالت و افزایش مالیاتها:
• بدهی دولت ویکتوریا در بالاترین سطح بین ایالتهاست.
• افزایش مالیاتها (مثل Land Tax) فشار بیشتری به سرمایهگذاران وارد کرده است.
3. عملکرد ضعیف ۶ ساله بازار ملبورن:
• در ۶ سال اخیر، ملبورن رشد قیمتی بسیار ضعیفی داشته نسبت به شهرهایی مثل پرت، آدلاید، بریزبن.
4. اقتصاد قدرتمند ویکتوریا:
• درآمد بالا از توریسم (بیش از ۳۹ میلیارد دلار) و نرخ پایین بیکاری.
• جذابیت ملبورن بهعنوان یکی از ۱۰ شهر برتر برای زندگی.
5. ارزانترین شهر برای خرید خانه (نسبت به درآمد):
• فاصله قیمتی حدود ۵۵۰ هزار دلار با سیدنی.
• بهترین شهر برای فرست تایم بایرها از نظر توان خرید.
6. سقوط ساختوساز و عرضه خانههای نوساز:
• هزینههای بالا، سودده نبودن پروژهها، و افت پروانههای ساخت.
• پایینترین میزان تکمیل واحدهای مسکونی در ۱۲ سال گذشته.
7. رشد جمعیت بالا = تقاضای بالا:
• رشد ۲.۴٪ جمعیت در سال ۲۰۲۴ (دومین در کشور).
• افزایش مهاجرت بین ایالتی به ویکتوریا.
8. املاک زیر ارزش واقعی:
• در بسیاری از مناطق، ارزش زمین + سازه از قیمت ملک بالاتر است → فرصت خرید مناسب.
9. افزایش فروش و کاهش فاصله عرضه و تقاضا:
• فروش ملک در ملبورن ۱۳.۳٪ رشد داشته.
• تقاضا بهزودی از عرضه پیشی میگیرد.
10. تمایل بالای خریداران و تمایل پایین فروشندگان:
• بالاترین تمایل به خرید در کشور در ویکتوریا.
• کمترین تمایل به فروش → افزایش رقابت برای خرید.
11. نرخ موفقیت بالای مزایدهها (Auction):
• بعد از آدلاید، ملبورن بالاترین نرخ موفقیت را دارد → بازار فعال و پویا.
12. افزایش خریداران بین ایالتی:
• تنها شهر با رشد مثبت در خریداران ایالتی از ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴.
13. بازده اجاره بالا (Rental Yield):
• رتبه دوم کشور از نظر بازده اجاره.
• جذابیت رو به رشد برای سرمایهگذاران ملکی.
📈 پیشبینی کلیدی:
• اگر نرخ بهره در آینده نزدیک کاهش یابد (احتمال زیاد در فوریه ۲۰۲۵)، مارکت ملبورن ممکن است وارد فاز رشد جدی شود.
• بازار فعلی در کف قیمتی قرار دارد و اگر تریگرهای لازم فعال شوند (کاهش نرخ بهره، ثبات مالی، رشد جمعیت)، قیمتها احتمالاً جهش خواهند داشت.
✅ جمعبندی و توصیهها:
• بازار ملبورن از نظر فاندامنتال قوی است اما به دلایل اقتصادی و سیاسی در رکود بوده.
• فرصت تاریخی برای خرید در حال حاضر وجود دارد، بهویژه برای فرستتایم بایرها.
• انتخاب لوکیشن مناسب بسیار مهم است؛ برخی مناطق آماده جهش قیمتاند.
• مشاوره تخصصی برای ورود هوشمندانه به بازار اکیداً توصیه میشود.